Crowdinvesting Immobilien - Erfahrungen und Risiken

Crowdinvesting und Crowdfunding sind in Deutschland beliebt. Die gemeinschaftliche Investition liegt voll im Trend. Und das ist erstaunlich. Denn Zahlungsausfälle wie beispielsweise der von Bellavista Mallorca und Bellavista 71 auf der Plattform Bergfürst kommen in letzter Zeit häufiger vor. Grund dafür sind vor allem Verzögerungen in den Bauausführungen auf Grund der Corona Pandemie genannt bzw. vorgeschoben. Oftmals reicht die Kapitaldecke dann nicht und eine Anschlussfinanzierung ist nicht weiter möglich. Grund genug für uns, einen Überblick über die Risiken von Immobilien Crowdinvesting zu geben. 
 

Wie Crowdinvesting in Immobilien-Projekte funktioniert 

Eine Gruppe von Anlegern bildet zusammen die "Crowd", die sodann als Kapitalgeber fungiert. Die Gruppe investiert in ein vorher ausgewähltes Crowdinvesting Projekt mit bestimmten Konditionen. Investiert werden kann in eine Vielzahl unterschiedlicher Bereiche. Beispielsweise in Unternehmen, Startups, in die Energiebranche oder eben, wie bei Bergfürst, in Immobilien.

Je nach Anbieter gibt es bestimmte Mindesteinlagesummen, meistens zwischen 50 € - 500 €.  Bevor das Projekt gestartet wird, muss eine bestimmte, vorher festgelegte Zielsumme. zusammengekommen sein.

Anschließend wird mit der Umsetzung des Projektes begonnen. Dafür ist eine, vorher bestimmte, Laufzeit vorgesehen. Während dieser Zeit erhalten die Anleger Zinsen.

Wenn alles gut läuft und das Projekt realisiert wurde, erhalten die Investoren am Ende eine Rendite als "Belohnung" für ihr eingebrachtes Kapital.

Abgewickelt wird das Ganze über eine der verschiedenen spezialisierten Crowdinvesting Plattformen in Deutschland. Im Bereich Immobilien zählen die Bergfürst AG, Exporo, Rendity oder Engel&Völkers zu den bekannten Anbietern.
 

Die größten Risiken und Vorteile beim Crowdinvesting Immobilien 

Die Renditeversprechen sind meist recht hoch. Die meisten Crowdinvesting Plattformen, wie etwa die Bergfürst AG, versprechen zwischen 5 % und 8%. Das ist in wirtschaftlich schwachen Zeiten der Inflation ein guter Wert.

Der Einstieg ist oft schon mit geringen Einlagesummen möglich. Auch ist der Zugang zu den Projekten über die Online-Plattformen recht einfach gestaltet. 

Als Gläubigerschutz dient meist die Eintragung eine Grundschuld als Sicherung. Zudem werden oft Sicherheiten in Form von abstrakten Schuldanerkenntnissen der jeweiligen Geschäftsführung, oder Bürgschaften angeboten. Warum das bei einem Totalausfall meistens trotzdem nicht hilft, erfahren wir gleich. 

Über die Risiken und Nachteile:

Das Geschäftsmodell ist in der Praxis oft wenig transparent. Zwar ist der Crowdinvesting Anbieter verpflichtet, im  Rahmen seiner Prospektpflicht für größtmögliche Aufklärung gegenüber den Anlegern zu sorgen. Genau das passiert jedoch in der Praxis fast nie. Die Plattformen kommen ihren Informationspflichten nicht nach und lassen die Investoren in Unkenntnis. Details zu den Projekten werden verschwiegen, die Entwicklung ist für niemanden nachvollziehbar. Zu den größten Risiken gehört es daher, sich nicht von Anfang an gründlich über das Investment zu informieren.

Prospektpflicht: https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/GeldanlageWertpapiere/Prospektpflicht/prospekte_node.html

Darüber hinaus sind die Laufzeiten (2-5 Jahre) für die Anlageobjekte relativ lange. Der Anleger muss sicher sein, dass er in dieser Zeit wirklich ohne die geleisteten Investitionen auskommen kann. Zwar bietet Bergfürst, beispielsweise, eine eigene Handelsplattform für die Investments, allerdings lassen sich diese meist nur mit Abschlägen verkaufen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist meist nicht vorgesehen und mit finanziellen Verlusten verbunden. Auch haben Anleger in der Regel keine Mitspracherechte oder sonstige Möglichkeiten, das Projekt zu beeinflussen. 

Hochrisiko Immobilien Crowdinvesting 

Der größte Nachteil ist jedoch das enorme Risiko dieser Geldanlage. Ein finanzieller Totalverlust ist jederzeit möglich. Das Geld ist dann meistens unwiederbringlich verloren. Ansprüche auf Haftung oder Schadensersatz existieren nur in wenigen speziellen Situationen. Für klassische Anleger, die Wert auf Sicherheit legen, ist Crowdinvesting wenig geeignet. Den in den meisten Fällen sind sowohl Schuldanerkenntnisse, wie auch Bürgschaften nicht das Papier wert, auf dem sie vereinbart wurden. So wurde, beispielsweise, die DREAMS Belle Vue SLU in Spanien als Emittentin der Anlage     Bellavista 71 Mallorca lediglich mit 3.000 Euro Haftungskapital im spanischen Handelsregister eingetragen. Wenn wundert es, das die persönliche Bürgschaft über 2 Mio. Euro des Geschäftsführers und Initiators des Projekts Dr. Peter Dreher nicht nachhaltig war. Die Schweizer Behörden stellten eine sogenannte „Fruchtlosigkeitsbescheinigung“ aus. Bedeutet die Anleger schauen in die Röhre.

Was passiert, wenn ein Crowdinvesting Projekt scheitert?

Sollte das Projekt scheitern, werden aus den Investoren zunächst Gläubiger. Ihnen steht eine Entschädigung zu. Doch gibt es leider keine Garantie dafür. Denn die Investoren sind meistens Kleinanleger und werden daher bei einer Insolvenz erst ganz am Ende berücksichtigt. Grund dafür ist, dass die Einlagen, die juristisch ein Darlehen darstellen, vom Gesetzgeber als nachrangig betrachtet werden, weil sich natürlich die kreditgebenden Banken immer als vorrangige Grundschuld eintragen lassen.      

Wie sicher ist Immobilien Crowdinvesting? Ein Fazit 

Mit Crowdinvesting Geld zu verdienen bleibt meistens nur den Plattformen vorbehalten. Diese mögen seriös sein. Das Geschäftsmodell ist es jedoch nicht. Nach unserer Erfahrung könnte Crowdinvesting maximal als Finanzierungsalternative für kleine und mittlere Unternehmen in Frage kommen. Für Privatanleger jedoch nicht. Zu groß ist das Risiko eines wirtschaftlichen Totalausfalls. Das gilt besonders für Crowdinvesting in Immobilien. Die Verbraucherzentralen setzen sich daher mit Nachdruck für eine stärkere Regulierung ein.

Verbraucherzentrale: https://www.verbraucherzentrale.de/marktbeobachtung/crowdinvesting-informationen-fuer-verbraucher-oft-unzureichend-40639

Autor: Robert Pohl 13.01.2023