Die Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger
Die Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger
Geld verdienen mit Bergfürst- ein Paradoxon?!
TEIL 1
wie aus 2.500 Euro 69,60 Euro werden
TEIL 2
Wissen mit wem man Geschäfte macht
TEIL 3
Wer schreibt- der bleibt
TEIL 1
wie aus 2.500 Euro 69,60 Euro werden
Was ist eigentlich ein Bergfürst? Ich habe mal Google KI gefragt:
Was ist ein Bergfürst?
Im heutigen Sprachgebrauch bezieht sich "Bergfürst" auf ein Finanzdienstleistungsunternehmen [Firma für Geldanlage]. Es handelt sich um eine Crowdinvesting-Plattform namens Bergfürst [Firma für Immobilien Crowdinvesting].
Crowdinvesting ist eine Anlageform, bei der viele Anleger gemeinsam in Immobilienprojekte investieren. Anders gesagt, bündeln sie ihr Geld, um gemeinsam als großer Investor auftreten zu können. So kann auch mit kleineren Beträgen in Immobilien investiert werden. [Was ist Crowdinvesting]
Die Plattform Bergfürst ermöglicht es also, in Immobilien zu investieren, und zwar schon ab zehn Euro.
Bergfürst wirbt damit, dass man als Kleinanleger, bereits mit minimalen Beträgen, in Immobilienprojekte investieren kann. Dies wäre bisher immer nur Banken und Großinvestoren vorbehalten gewesen.
Nun ist es also mit Hilfe von Bergfürst möglich, selbst Anteile an einem Bauprojekt zu erwerben, ohne gleich das ganze Haus zu kaufen.
Soweit so gut. Also dachte ich, ich investiere und habe so einen Anteil an einer Immobilie. Je nach Höhe des Investments also, besitze ich eine Türklinke, eine ganze Haustür, oder womöglich das ganze Dach.
Weit gefehlt! Ich habe mich mit Mezzanine-Kapital beteiligt. Ich habe von der Bergfürst Service GmbH ein Teil- Darlehen gekauft. Die Bank hat das Darlehen zuvor an Bergfürst verkauft. Somit stärken ich und Bergfürst die Eigenkapitalquote des Emittenten.
Ok, etwas kompliziert, aber dank Bergfürst folgt die Erklärung:
„Auf der Plattform für digitale Immobilien-Investments BERGFÜRST können Sie in Teilbeträge aus der Forderung eines besicherten Bankdarlehens investieren, mit dem Immobilienentwickler neue Projekte finanzieren. Im Gegensatz zu einem qualifiziert nachrangigen Darlehen werden Ihre Forderungen nicht nachrangig nach allen anderen Verbindlichkeiten bedient, sondern stehen in der Regel im zweiten Rang nach der erstfinanzierenden Bank – bisweilen sogar im ersten Rang. „
„Es gibt folglich verwertbare Sicherheiten für den Insolvenzfall einer Projektgesellschaft. Daher handelt es sich auch nicht um „echtes“ Mezzanine-Kapital im herkömmlichen Sinne, weil der starke Eigenkapitalcharakter fehlt. Allerdings besteht auch hier das potenzielle Risiko eines Totalverlustes, das Sie bedenken sollten. Sie sollten also Ihr Portfolio stets breit aufstellen.“
Quelle: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/mezzanine-kapital abgerufen 29.04.2024
Es ist zwar kein echtes Mezzanine-Kapital, aber es ist ein besichertes Bankdarlehen und es gibt verwertbare Sicherheiten!
Prima. Was solche Sicherheiten wert sind, und warum ein besichertes Bankdarlehen auch nichts wert ist, erfahren wir später.
Im Jahre 2019 kam es zu ersten Merkwürdigkeiten. Da kam bei mir eine 0,01 Euro Überweisung auf dem Girokonto von einer Firma namens Bonafide an. Interessant war der Text im Verwendungszweck. Man möge doch direkt mit dem Emittenten aufnehmen, um sich zwecks Rückzahlung abzustimmen. Daraufhin folgte direkt eine Mitteilung seitens Bergfürst, dass einzig und allein der gemeinsame Treuhänder, die Bergfürst Service GmbH, für die Kommunikation zwischen Anlegern und Emittenten zuständig sei.
Das war der erste Hinweis darauf, dass da wohl zwischen Bonafide (dem Emittenten) und Bergfürst wohl etwas nicht stimmt. Ich will jetzt nicht weiter darauf eingehen, nur soweit das es später dann zu einem eigenen Wirtschaftskrimi um Bonafide gereicht hat, inklusive Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft, verschobenen Millionen nach Lichtenstein usw. Betroffene Bergfürst Anleger des Projekts „Essen am Buschgarten“ sammeln sich mittlerweile in der Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger.
Quelle: https://t3n.de/news/skurriler-zoff-bergfuerst-zwist-1277433/
Im Zuge der Corona-Krise, des Ukraine-Kriegs und der Zinserhöhungen kam es in den letzten Jahren dann zu vermehrten Projektstörungen bei Bergfürst. Zinsen wurden nicht mehr ausgezahlt, Investitionen flossen nicht mehr an die Anleger zurück.
Es kam vermehrt zu Zahlungsausfällen. Nun gut, dachte ich mir, es sind ja besicherte Bankdarlehen und verwertbare Sicherheiten vorhanden.
Das Ende vom Lied:
Beispiel Bergfürst Projekt Bellavista 71
Angepriesen als Perle im Mittelmeer und mit einem Projektentwickler, der bereits 6 Projekte erfolgreich auf Bergfürst abgewickelt hat, kann ja eigentlich nicht viel schiefgehen.
„Diese Vermögensanlage wird von der Dreams Belle Vue slu angeboten, einer Objektgesellschaft von
Herrn Dr. Peter Dreher. Herr Dr. Dreher hat bislang sechs Immobilien-Angebote auf Bergfürst platziert
und die Projekte „Santa Ponsa“ und „Soleada 35” fristgerecht sowie „Stuttgart Neckarstraße“ vier Monate vor Laufzeitende zurückgezahlt.“
Quelle: EXPOSÉ Stand April 2019 Bellavista 71Mallorca
Wie kann es jedoch angehen, dass Dr. Peter Dreher gleich für verschiedene, teilweise parallele Projekte mit ähnlichen Laufzeiten Bürgschaften abgegeben hat? Wer hat die Sicherheiten denn alle überprüft?
Warum wurde das Projekt Neckarstrasse Stuttgart früher zurückgezahlt? Es wurde veräußert? An wen denn? Hatte Bergfürst etwas mit der Veräußerung zu tun?
Aus 2.500 Euro Investition im Jahre 2019 wurden 69,60 Euro Rückzahlung in 2024. Die Novo Banca Portugal, als finanzierendes Institut, gab das Grundstück in die Zwangsversteigerung. Warum vorher die MHB Bank im Expose stand, erschließt sich mir auch nicht ganz. Verkauft wurde das Grundstück zu einem Bruchteil des eigentlichen Wertes. Somit reichten die Erlöse aus der Zwangsversteigerung nicht, um die Bergfürst- Anleger zu befriedigen.
Die Bürgschaften von Dr. Peter Dreher, dem Projektentwickler, waren nichts wert. Er besaß und besitzt kein verwertbares Vermögen.
Nein, wie auch, wenn alle Gelder für einen aufwendigen Lebensstiel draufgegangen sind und die Reste bei seiner kolumbianischen Ehefrau gelandet sind. Fakt ist, es wurde nie auf dem Grundstück gebaut. Vielmehr sieht es so aus, als ob der Emittent die Gelder veruntreut hat.
Die Bürgschaft über 2 Mio. Euro wurde seinerzeit überhaupt nicht von Bergfürst geprüft. Zumindest ist nicht ein einziger Vermögenswert als Sicherheit angegeben.
Und so kam es, dass sich 2 Millionen Euro Anlegergelder einfach in Luft auslösten, was dann auch unter anderem dazu führte, dass ich die Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger ins Leben gerufen habe.
Mehr dazu in Teil 2 des Bergfürst Paradoxons- Wissen mit wem man Geschäfte macht.
TEIL 2
Wissen mit wem man Geschäfte macht
Wie schon in Teil 1 beschrieben, führten die ausbleibenden Rückzahlungen zu erheblichem Frust.
Wie kann es sein, dass Bergfürst so schlampig arbeitet und vor allem Bergfürst Service als Treuhänder komplett versagt? Nach dem Desaster mit Bellavista 71 war mir klar, dass es sich nicht um einen Einzelfall handelte.
Die Projekte, die Personen, die ganze Struktur. Das alles sollte einmal beleuchtet werden.
Wer ist Bergfürst?
2011 als ecrowd Finance AG gegründet, später dann in die Bergfürst AG umgewandelt, startete man zunächst als Crowdfunding Plattform.
Die Gründer: Dennis Bemman (ehemals studiVZ) und Dr. Guido Georg Rudolf Sandler (Banking Urgestein e*trade, Berliner Effektenbank, etc.)
Bemann, Selfmade Mann verkaufte 2007, mit seinem Partner, seine Firma studiVZ für 85 Mio. Euro. Er wechselte 2015 vom Vorstand in den Aufsichtsrat.
Dr. Guido Sandler, seines Zeichens Sohn von eben jenem Dr. Dr. Guido Sandler aus Bielefeld, der Langezeit Chef des Dr. Oetker Konzerns war, hat bereits vielfältige Erfahrungen im Finanzbusiness. Bei der Berliner Effektenbank versuchte er 1999 zusammen mit der amerikanischen E-Trade Group Inc. den deutschen Markt für Direktbanking aufzurollen.
Im Jahre 2014 besaß Bergfürst sogar eine Banklizenz der Bafin.
„Die Bank-Lizenz ist für Bergfürst ein ganz entscheidender Schritt in die Zukunft des modernen Investments", " Regulierte Wertpapieremissionen und strenge Corporate Governance Strukturen sollen den Investoren dabei Sicherheit und Zuverlässigkeit bieten, "wie sie es von einer Bank gewohnt sind“
Dr. Guido Sandler im Interview mit dem Tagesspiegel 2014
Quelle: https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/bergfurst-ist-jetzt-eine-bank-5168047.html
2015 war es dann bereits wieder vorbei mit der Banklizenz.
Crowdinvesting, Immobilien und „Neo-Investing“: Bergfürst hat schon viel probiert – der Erfolg lässt auf sich warten. Nun gibt die Firma ihre Banklizenz zurück.
Quelle: https://www.businessinsider.de/gruenderszene/allgemein/bergfuerst-bafin-banklizenz-aufgabe/
Ob man sich da bereits bewusst war, was es heißt eine Bank zu sein? Hohe Regulierungsanforderungen und hohe Kosten führten dann wohl zur Rückgabe der Banklizenz.
Bergfürst hatte sich ab dem Zeitpunkt entschieden, in einem eher unreguliertem Markt zu agieren.
Bereits seit 2013 war die Berliner Volksbank, über ihre Tochter Berliner Volksbank Ventures Unternehmensbeteiligungsgesellschaft mbH an Bergfürst beteiligt.
Die Geschäfte mit „Immobilienbeteiligungen liefen gut. So gut, dass 2019 die Commerzbank über ihre Tochter Commerz Real AG bei Bergfürst einstieg.
Wer macht was?
Die Probleme fangen an, wenn die Auszahlungen ausbleiben. Und dabei ist weder die Plattform Bergfürst AG, noch der vermeintliche Treuhänder THV 1 eine wirkliche Hilfe.
Die Bergfürst AG dient als Plattform, so, als wenn sie bei Lieferando eine Pizza bestellen, oder Schuhe bei Amazon.
Wobei der Name Plattform etwas irreführend ist. Eine Plattform zeichnet sich ja gerade durch die Vielfältigkeit von Interaktionen aus. Bei der Bergfürst AG kaufen Anleger immer Darlehensanteile von der Bergfürst Service GmbH (THV1 GmbH). Also ein Anbieter - viele Anleger. Das ist in etwas so, als wenn Amazon zwar alle verschiedenen Modelle von Nike, aber eben nur Nike-Schuhe verkaufen würde.
Die THV1 GmbH, ehemals Bergfürst Service GmbH, dient als Darlehnsvermittler und Treuhänder der Anleger. Dieser Treuhänder wird aber von der Bank und/ oder dem Emittenten bestellt und gehört so zum Konglomerat von Dr. Guido Sandler.
Soviel zum Thema Unabhängigkeit des Treuhänders im Sinne der Anleger.
Die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG tritt bei nicht nachrangigen und/ oder nicht besicherten Darlehn als Emissionär auf.
Die Guido Sandler Verwaltungs GmbH hält Anteile an der Bergfürst AG und vergibt derweil auch mal Darlehn an Emittenten, die dann von Anlegern zurückgekauft werden können.
Dann gibt es noch die sog. Fronting- Banken, die Darlehen verkaufen, hier zum Beispiel die Raisin Bank.
Hier einmal eine bildliche Darstellung des ganzen Konstrukts zum besseren Verständnis:
TEIL 3
Wer schreibt- der bleibt
Im Rahmen meiner Tätigkeit für die Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger habe ich mit sehr vielen Personen Kontakt gehabt, die entweder selbst Anleger sind, Käufer der Immobilien und ehemaligen Geschäftspartner.
Am Ende führte das dazu, dass ich mich immer tiefer in die ganze Materie um Bergfürst einarbeitete.
Und was soll ich sagen, ich bin, oder war wohl einer der ersten, die die ganzen Dokumente, Hinweise, Informationen seitens Bergfürst durchforstet habe und mich dazu auch mit Experten ausgetauscht habe.
Insgesamt stehen dem Nutzer von Bergfürst über 80 A4- Seiten Informationen zur Verfügung, die er vor dem Investieren alle lesen sollte. Weil es wichtig ist, das man Anleger durchdachte, informierte Entscheidungen trifft.
Also hier die einzelnen Dokumente, mit denen sie sich beschäftigen sollten:
- Allgemeine Kundeninformation zu Geschäften in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen
- Informationen zu Risiken, Status, Kosten, Interessenkonflikten und Zuwendungen für Anleger in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen
- Allgemeine Informationen des Betreibers von Online-Marktplätzen
- Allgemeine Geschäftsbedingungen der BERGFÜRST AG
- Preis- und Leistungsverzeichnis
- Anlagebedingungen des Projekts
- Exposé des Projekts
- Investment-Memorandum
- Vermögensanlagen-Informationsblatt
Interessant ist auch der Ansatz alle Informationen in den FAQ zu erklären. Allein dabei kommt man noch auf zusätzliche 19 (!) Seiten. Sie können es auch mit dem Glossar von 22 Seiten probieren.
Sie merken, ein hochkomplexes Thema, welches nicht wirklich für den „Kleinanleger“ gedacht ist. Sie können diese ganze Materie nicht wirklich durchdringen.
Selbst für Finanzprofis, Anwälte und Verbraucherschützer ist das eine schier undurchdringliche Angelegenheit.
Deshalb hier nochmal eine Zusammenfassung:
- Sie legen Ihr Geld nicht in Immobilien an, sondern Sie erwerben Anteile an einem Darlehn.
- Sie gelten mal als Verbraucher, oder auch nicht.
- Sie haben nicht das Recht, sich mit anderen Anlegern auszutauschen. Es sei denn, Sie machen das unter Aufsicht Ihres „Treuhänders“
- Der gemeinsame Treuhänder, die THV1 GmbH (ehemals Bergfürst Service GmbH) wird nicht von den Anlegern bestimmt, sondern vom Emittenten, oder der Bank auf Vorschlag von Bergfürst
- Sie sind verpflichtet, sich selbst Screenshots; Abschriften oder Downloads anzufertigen, weil die Bergfürst AG Plattform nicht für eine dauerhafte Speicherung haftet, obwohl sich die Webseite der Bergfürst AG selbst als „fortgeschrittene Webseite“ bezeichnet.
- Bei all den Informationen handelt es sich keinesfalls um Anlageberatung
- Alle vermeintlichen Sicherheiten können nichts wert sein.
Keine Immobilien- Keine Anlageberatung
Auch wenn man bei der Markenanmeldung bei Deutschen Patentamt noch die Beratung mit angegeben hat, und auch wenn es so aussieht, als ob man Finanzprodukte empfiehlt so handelt die Bergfürst nicht als Anlageberater.
Sie investieren nicht in Immobilien, sondern kaufen Teilforderungen aus einem Bankdarlehn!
„35: Werbung; Geschäftsführung; Unternehmensverwaltung; Büroarbeiten; betriebswirtschaftliche Beratung; Organisationsberatung in Geschäftsangelegenheiten; Beratung in Fragen der Geschäftsführung; organisatorische und betriebswirtschaftliche Beratung betreffend Finanzprodukte; Vermittlung von Handels- und Wirtschaftskontakten, auch über das Internet.
Klasse(n) 36: Finanzdienstleistungen; Investmentgeschäfte; Finanzierungen; Vermögensverwaltung; Finanzierungsberatung; Kreditberatung; Finanzanalysen; Beratung im Zusammenhang mit Unternehmensbeteiligungen; Vermittlung von Unternehmensbeteiligungen; Beteiligungen an Unternehmen im Rahmen von Wagniskapitalfinanzierungen (Venture-Capital-Finanzierung); Dienstleistungen und Geschäfte einer Bank, eines Finanzmaklers, eines Wertpapiermaklers, einer Börse und einer außerbörslichen Finanzhandelsplattform; Vermittlung von Vermögensanlagen; Versicherungswesen; Versicherungsberatung; Dienstleistungen eines Wertpapiermaklers; Vermittlung von Vermögensanlagen; Vermögensverwaltung, insbesondere auch durch Treuhänder; Emissionsberatung, Emissionsmanagement und Emissionsmarketing betreffend Wertpapiere und Unternehmensbeteiligungen; Anlegerverwaltung, insbesondere Organisation und Veranstaltung von Hauptversammlungen.“
Quelle:https://register.dpma.de/DPMAregister/marke/registerHABM?AKZ=010693935&CURSOR=0
„BERGFÜRST AG erbringt weder die Dienstleistung der Anlageberatung noch die Honorar-Anlageberatung. D.h. wir geben grundsätzlich keine konkreten Empfehlungen für Anlagemöglichkeiten in Finanzprodukte oder Vermögensanlagen ab, die auf bergfuerst.com angeboten werden.“
Quelle: Allgemeine Kundeninformation zu Geschäften in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen Informationen zu Risiken, Status, Kosten, Interessenkonflikten und Zuwendungen für Anleger in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen Allgemeine Informationen des Betreibers von Online-Marktplätzen
Dazu muss man wissen, das bisher nur Anlagen der eigenen Bergfürst AG Tochter Bergfürst Service GmbH, jetzt THV1 Berlin GmbH vermittelt werden. Also was sollen die ganzen Exposés, Prospekte denn sonst sein, als Anlageempfehlungen.
Fachtermini
Sie sollten in jedem Fall wissen was:
- ein Komplementär,
- ein Intermediär,
- ein Zessionär,
- Mezzanine Kapital,
- Emittenten,
- eine Fronting-Bank,
- ein Sicherheitentreuhänder,
- ein Mittelverwendungskontrolleur,
- Teilkreditforderungen
sind.
Wenn Sie nicht wissen, was diese Dinge bedeuten, sollten Sie sich entweder diesbezüglich dringend fortbilden, oder sich gründlich überlegen, ob sie bei Bergfürst investieren.
Sie haben nur sehr begrenzten Einfluss auf Ihre Investition
„Die Anlagebedingungen sehen vor, dass für die Sicherstellung einer gemeinsamen Interessenwahrnehmung aller Gläubiger gegenüber dem Emittenten bzw. Projektträger die Regelungen des Schuldverschreibungsgesetzes (SchVG) auch für die über die Schwarmfinanzierungsplattform vermittelten Finanzanlagen vereinbart werden. „
Warum wird der gemeinsame Treuhänder eigentlich vom Emittenten, oder der Bank bestimmt? Das wäre in etwa so, als wenn der Supermarkt Ihnen vorschreibt, welchen Joghurt Sie kaufen sollen und warum sie den nicht umtauschen können, wenn er abgelaufen ist.
Quelle: Allgemeine Kundeninformation zu Geschäften in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen Informationen zu Risiken, Status, Kosten, Interessenkonflikten und Zuwendungen für Anleger in Anlagen in Schwarmfinanzierungsprojekte und Vermögensanlagen Allgemeine Informationen des Betreibers von Online-Marktplätzen
„Für einen besseren Anlegerschutz: BERGFÜRST bietet ein besichertes Bankdarlehen
Das besicherte Bankdarlehen siehtkeine qualifizierte Nachrangigkeitvor. Sie stehen i.d.R. im zweiten Rang, direkt hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist eine vorrangige Finanzierung nicht vorgesehen, belegen Sie den ersten Rang und werden entsprechend aus der Verwertung der Sicherheiten bedient.“
Quelle: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/nachrangdarlehen v.27.04.2024
Was macht das denn für einen Unterschied? Zuerst kommt immer die Bank. Die verwertet die Immobilie und den Rest bekommen die Gläubiger. Siehe Beispiel in Teil 1, das Projekt Bellavista 71.
Bei einigen Bergfürst Projekten greifen die so beworbenen Sicherheiten nicht.
„Vorteil III: Es können werthaltige Sicherheiten bestellt werden
Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. werthaltigen Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein.
Hierzu gehören etwa Grundschulden, abstrakte Schuldanerkenntnisse, persönliche Bürgschaften oder Miet- bzw. Kaufpreisabtretungen. Diese Sicherheiten werden oft miteinander kombiniert.“
Quelle: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/nachrangdarlehen v.27.04.2024
Das Wort „können“ ist auch sehr vielsagend in diesem ganzen Dilemma.
Wie der Name schon sagt: abstrakte Schuldanerkenntnisse können nichts wert sein, weil abstrakt.
Verbraucher- kein Verbraucher
Gegenüber der Bergfürst AG gelten sie als Verbraucher.
„….in diesem Verhältnis bestehen unmittelbare vertragliche Ansprüche gegen die Schwarmfinanzierungsplattform der BERGFÜRST AG und den Verbraucher (Anleger). Diese direkten vertraglichen Vereinbarungen zur Plattformnutzung sind Verbraucherverträge.“
Quelle: https://de.bergfuerst.com/wichtige-hinweise
Gegenüber der THV1 (ehemals Bergfürst Service GmbH) gelten sie nicht als Verbraucher!
„Bei den auf der Schwarmfinanzierungsplattform vermittelten „Ankauf einer Teildarlehensforderung“ (Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagegesetz) handelt es sich nicht um Verbraucherverträge, weil der Anleger in die Position des Kreditgebers eintritt und nicht als Verbraucher handelt.“
Quelle: https://de.bergfuerst.com/wichtige-hinweis
MERKEN SIE SICH:
SIE INVESTIEREN NICHT IN IMMOBILIEN!
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Bellavista 71 in Bildern
Ein Bild sagt mehr als tausend Worte
Für alle, die gerne einmal sehen wollen, was mit den ca. 4 Millionen Euro passiert ist. Nicht viel. Ein altes Gebäude und jede Menge Natur pur. Für einen "richtigen" Baubeginn hat es nie gereicht.
Das Grundstück besteht aus zwei Teilen. Die alte Hausnummer 69 war/ist das Projekt Bellavista Mallorca. Die Hausnummer 71 sollte dann aus der Teilung des Grundstücks hervorgehen.
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